Vai kopīpašumā var justies kā pilntiesīgs īpašnieks?

2021. gada 29. jūnijs 00:00

234

Vai kopīpašumā var justies kā pilntiesīgs īpašnieks?

Nereti zeme vai nekustamais īpašums tiek iegūts kopīpašumā ar kādu citu vai vairākām personām. No vienas puses, cilvēks it kā drīkst ar sava īpašuma domājamo daļu rīkoties pēc saviem ieskatiem, bet, no otras puses, viņš nekādi nedrīkst aizskart kopīpašnieku intereses un tādējādi savās tiesībās ir ierobežots.

Zvērināts advokāts Artūrs Lielgalvis “Latvijas Vēstneša” informatīvajā platformā skaidro, ko nozīmē vārds “kopīpašums”, kas var būt kopīpašumā un kā ar to var rīkoties.

Vairākiem - viens

Civillikumā definēts, ka kopīpašums nozīmē to, ka vairākām personām (divām vai vairākām) pieder viens īpašums un tas ir kopīgā lietošanā. Piemēram, “dvīņu” māja, kas pieder diviem īpašniekiem, un daudzdzīvokļu nams, kurā ir piecdesmit vai vairāk dzīvokļi, kas nav sadalīti dzīvokļu īpašumos. Kopīpašumā var būt arī zeme.

“Kopīpašumu var iegūt mantojumā, kļūstot par līdzīpašnieku kādam īpašumam, laulību šķirot un dalot īpašumu, un var arī būt, kad vairākas personas iegādājas vienu īpašumu ar mērķi to kopīgi lietot. Raksturīga situācija ir arī dzīvokļu īpašumos nesadalītas mājas, kur telpas vienkārši nodotas lietošanā,” skaidro advokāts A.Lielgalvis.

Kopīgi pieņemti lēmumi

Civillikumā ir noteikts, ka ar kopīpašumu var rīkoties visi kopīpašuma īpašnieki, pieņemot kopīgu lēmumu. Taču var būt noslēgti arī kopīpašuma lietošanas kārtības līgumi, kas reģistrēti zemesgrāmatā, un šādā situācijā kopīpašnieks var rīkoties brīvāk ar viņam atsevišķā lietošanā nodoto īpašuma daļu.

Piemēram, daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā ir bēniņi, pagrabs un citas koplietošanas telpas. Kā jārūpējas par šo kopīpašumu? “Daudzdzīvokļu namu gadījumā jāvadās pēc Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, kurā noteikts, kā notiek pārvalde un uzturēšana situācijās, kad īpašums nav sadalīts dzīvokļu īpašumos. Taču, ja nav noslēgti lietošanas kārtības līgumi par konkrētām daļām, var rasties domstarpības. Ir bijuši gadījumi, ka kāds patvarīgi sāk lietot kādu kopīpašuma daļu, un tas atklājas tikai vēlāk pēc īpašuma pārdošanas citam,” darba pieredzē dalās advokāts.

Sarežģītāk pārdot

Īpašumu, kas nav sadalīts dzīvokļu īpašumos, ir sarežģītāk pārdot. “Pārdot var jebkuram, bet vienīgais nosacījums ir tas, ka vispirms pirmpirkuma tiesības jāpiedāvā pārējiem kopīpašniekiem. Savukārt kopīpašniekam, saņemot šādu piedāvājumu, ir tiesības uzreiz atteikties vai divu mēnešu laikā šīs tiesības izmantot. Līdz ar to kopīpašniekam, kas vēlas savu daļu pārdot, jārēķinās, ka pārdošanas process pagarināsies vismaz par minētajiem diviem mēnešiem. Situāciju vēl vairāk var sarežģīt tas, ja kāds kopīpašnieks nedzīvo uz vietas, atrodas ārzemēs, jo ir jāsūta oficiāli paziņojumi pa pastu un jāgaida atbilde,” stāsta A.Lielgalvis.

Viens otram netraucējot

Bieži sastopama situācija, kad vienu privātmāju dala divi kopīpašnieki. Domstarpības rodas, kad viens no viņiem par kopīpašuma uzturēšanu neliekas ne zinis un atsakās arī savu daļu pārdot, bet otrs rosās par abiem. “Civillikums nosaka, ka kopīpašniekiem būtu jāatlīdzina izdevumi, kas nepieciešami namīpašuma uzturēšanai. Ja kādam īpašumam ir divi īpašnieki un attiecīgi viens veic īpašumam nepieciešamās uzturēšanas darbības, tad ir tiesības no otra kopīpašnieka pieprasīt atlīdzību. Ja neizdodas vienoties, tad to var risināt ar tiesas starpniecību,” iesaka advokāts.

Tipiska situācija ir arī, kad vienu ēku manto vairāki mantinieki. “Kopīpašnieki paši vienojas par lietošanas kārtību, kā to paredz Civillikums. Dalot īpašumu, parasti tiek ņemts vērā, lai vairāki kopīpašnieki varētu lietot kopīpašumu, viens otram netraucējot, piemēram, viens dzīvo vienā stāvā, otrs – otrā, vai arī sadalot katram īpašniekam telpas tā, lai tās katra var pati par sevi funkcionēt,” stāsta advokāts.

Ja ir sastādīts kopīpašuma lietošanas kārtības līgums, kopīpašnieks savu daļu var arī izīrēt. Bez līguma – tikai vienojoties ar pārējiem. Ja nevar vienoties par risinājumiem, tad jāapsver likumā paredzētā iespēja - kopīpašuma izbeigšana, proti, izpērkot otra kopīpašnieka daļu vai arī pārdodot visu kopīpašumu un sadalot peļņu. “Katrs gadījums ir individuāls,” piebilst advokāts.
Viens skurstenis uz visiem

Ja pāris, kas dzīvo faktiskā laulībā, vēlas iegādāties kopīpašumu, kādi varētu būt riski ar šo īpašuma formu nākotnē? “Ja tas ir dzīvoklis, jārēķinās, ka tas attiecību šķiršanas gadījumā nebūs sadalāms un būs vai nu jāatpērk no otras puses, vai jāpārdod. Ja abi ar to rēķinās, tad nav problēmu,” skaidro A.Lielgalvis.

Trīs kopīpašnieku mājā jāremontē skurstenis avārijas stāvoklī, kas ir finansiāli ietilpīgs darbs. Divi ir ar mieru to darīt, trešais ne. “Civillikums pieļauj, ka nepieciešamos izdevumus ēkas pastāvēšanai un uzturēšanai (ne greznumam) var veikt kāds no īpašniekiem un pēc tam piedzīt atlīdzību no pārējiem. Respektīvi, veic ēkas tehnisko pārbaudi, kurā tiek noteikta konkrēto remontdarbu nepieciešamība. Pozitīva atzinuma saņemšanas gadījumā veic remontu, un tā noslēgumā no trešā kopīpašnieka viņa daļa izdevumu ir piedzenama tiesas ceļā,” iesaka advokāts.

Vai iespējams kopīpašuma īpašniekam, kas neiesaistās īpašuma uzturēšanā un komunālo pakalpojumu apmaksā, to atsavināt? “Par nemaksāšanu atsavināt nevar, bet pret šo personu var vērst parāda piedziņu ar tiesas starpniecību,” skaidro advokāts.
Ierobežota brīvība

“Katrā ziņā kopīpašums nozīmē to, ka pavisam brīvi rīkoties ar savu īpašumu cilvēks nevar, tā ir sarežģītāka īpašuma forma, īpaši, ja nevar vienoties ar pārējiem kopīpašniekiem. Tas, ieejot kopīpašumā, jāapzinās,” rezumē advokāts.
Advokāts iesaka pirms īpašuma domājamās daļas iegādes rūpīgi pārliecināties par īpašuma statusu, iepazīties ar dokumentāciju, proti, vai esošās telpas atbilst kopīpašuma domājamajām daļām, un lietošanas kārtības līgumu. “Ja no šiem aspektiem īpašums nav sakārtots, es neieteiktu to iegādāties, jo agri vai vēlu minētie jautājumi būs jārisina, un šādam darījumam var būt gan juridiski, gan finansiāli risināmas sekas,” saka advokāts A.Lielgalvis.

KOPĪPAŠUMS // Civillikuma 1067.pants

“Īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība.”

Dzirkstele.lv ARHĪVS

Vai kopīpašumā var justies kā pilntiesīgs īpašnieks?

Kategorijas